中国金茂2019年报分析
金茂的这份财报总体是不是令人满意的，既在意料之外，又在情理之中。16，17年高价拿的地王“雷”最终还是要爆的。但自己还是心存侥幸。不过金茂的财技过人，通过一串操作，在毛利下降的背景下，还是可以将归母净利润增速做到20+。发生的已经发生了，关键是后续还有没有雷？有多大？这时当下的首要问题。
业绩发布会披露信息
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合同销售额为人民币1608亿元，同比增长26%，销售均价2.3万元/平方米，连续三年位列行业第一；已售未结2336亿元，已售未结部分毛利率25-26%，维持2020年2000亿目标不变
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低融资成本，稳健杠杆水平：2019年4.94%平均借贷成本，净负债率74%，较去年上升3个百分点，公司2019年保持派发核心盈利约40%作为股息
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回款率超95%，销售回款1573亿元：2019年，中国金茂实现签约回款1573亿元，回款率超过95%
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六大城市群累计落地20余项目：截至2019年底，在全国6大城市群累计落地20个城市运营项目；投资、建设、运营城市、区域、项目级能源站46个，总供能面积约2,800万平方米
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2019年新增土储1390万方，权益比例53%，平均地价7525元/平方米，新增土储成本逐年下降。二级总土储为5857万方，79%位于一二线城市，总可售货值超过6000亿元
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业务展望：2020年2000亿元，2021年2500亿，2022年3000亿。2020年可售货值3110亿元。2022年租金收入达到50亿元。
主要看点
营业收入（主要是城市运营与物业开发增长 12%），但是地产开发毛利下降非常明显，毛利率下降 9 个百分点。
主要是由于销售成本大幅上升（是否哪些亏损的高价地转结收入？），从 2018 年的 242 亿元上升到 306 亿元，导致毛利下降了 18 亿。最终是靠 其他收入和收益 来填窟窿并做出盈利增加 13 亿的业绩来的。
- 其他收入和收益增加了 34 亿：来源于利息收入增加了 9 个亿，卖资产增加了 13 亿，剩下的就是公允价值的变动
- 融资成本 下降了 2 亿，主要是提升了利息资本化率，将利息费用降低了。
还有需要注意的地方是年度利润增加，归母净利润同步增加，但是少数股东分得的净利润却并没有同步增加。 主要是因为利润增加是通过出售资产实现的，所以与少数股东分配权益没关系。
利息资本化率进一步上升
本年度融资成本 69 亿元（主要是银行贷款、票据和债券），其中 47 亿元做了资本化处理，占比 47 / 69= 68%，对比上年度 30 / 54 = 56%，利息资本化率进一步上升。
净负债率进一步上升
金茂的净负债率计算方式与其他公司有些差别，在分母中加入了本公司应付直接控股公司款项，导致按此计算出来的净负债率偏低，年报披露为 74%。还原后为 83%。
净负债率 = （有息负债 - 现金和现金等价物）/ (权益总额 + 本公司应付直接控股公司款项)
现金及现金等价物减少
现金及等价物从上年度的 213 亿元降到 172 亿元，主要原因是做了一边长期定期存款 33 亿元。虽然金茂的融资成本低，但是作为地产企业，为什么要去存上这么一笔的定期存款呢？我也是百思不得其解！
