商业地产投资研究
行业情况
零售行业线上销售占比约 20%，比较集中于低客单价消费，高档消费主要在线下。
一般商业地产的坪效可以达到 1 万 ~ 4 万/年。即假设一家面积为 80 平米的门面，年销售额需要达到 80 万 ~ 320 万元的销售额。
商业地产收租可以采用定租（按面积固定租金）、扣点（按销售额以一定的比例，如 15% 收取租金），或者是采用两种方式的组合：底租 + 扣点。
不同的零售业态：
- 高客单价高毛利 比如奢侈品
- 低客单价高毛利 比如饮品
- 高客单价低毛利 比如电子产品，手机
- 低客单价低毛利 一般无法承受高昂的租金
2018 年开业购物中心
2018 年，全国新开 533 个购物中心，相关信息参见 中购联公众号文章
平均租金情况
| 租金(元/平/日) | 2017 | 2018 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 华润万象城(平均） | 4.55 | ||
| 中粮大悦城(平均) | 5.5 | ||
| 龙湖地产(平均) | 3.27 | ||
| 新城吾悦广场(平均) | 0.76 | 成熟商业地约为 1 - 2 | |
| 华润深圳万向城 | 15.97 | ||
| 广州天河城 | 24.36 | ||
| 西单大悦城商场 | 38 | ||
| 朝阳大悦城商场 | 15 | ||
| 天津南开大悦城商场 | 12 | ||
| 上海静安大悦城商场 | 11 | ||
| 沈阳大悦城商场 | 5 | ||
| 烟台大悦城商场 | 4 | ||
| 成都大悦城商场 | 4 |
恒隆地产购物中心2018年运营情况
不同购物中心的平均租金差别大，首尾相差 30 倍。平均日租 7 元/平/日（面积为建筑面积）
商业部分上市商业地产 2017 年日均租金
黄色为年租金，单位千元，红色圈出部分为剔除车位的楼面面积，最后一列为日租金。
购物中心的定位与特点
购物中心定位各有不同，有的定位平价商品旗舰店，有的定位奢侈品。不同定位具有不同的特点：
- 平价商品旗舰店一般能拿到更好的扣率合约，奢侈品商场则会受到商户挤压。
- 奢侈品商户一定程度上会导致商场“冷场”，人气不够旺。虽然首层、二层产值起来了，但高区普通商户由于人气不够，无法匹敌人气更旺的平价旗舰商店。
- 旗舰大众商品购物中心，因为铺位分割更小，可以大幅提升单位面积租金，因为铺面小，承租方的承租能力会“变相提升”
参考资料
- 中购联微信公众号