房地产行业的观察

本文大部分观点来自于万科高级副总裁谭华杰2月10日在广发证券的演讲。无论是否做投资，房地产是每个人都绕不过去的一个行业。————毕竟每个人都是要买房子的。

主要观点：

• 对大型房企未来以及行业中长期前景而言，可以从总销售面积、均价走势、市场占有率三个方面来考虑。

  • 总销售面积

    综合来看，未来中国每年住房新开工规模，下限大概就是每年每人1.2平米，按10亿人口计算，大概就是12亿平米（商品住宅10亿平米）；上限大概就是2011年的水平，17-18亿平米（商品住宅14-15亿平米）。

  • 均价走势

    目前中国整体的住房价格是没有泡沫的，或者是最多是在泡沫区的边缘，仅有极少数的城市可能已经进入了泡沫区，但绝大部分城市目前是不在泡沫区内的，这也就意味着我们对未来房价做基础假设的话，应该假设未来房价增速快于CPI，但是慢于人均收入的增长速度这样的一个趋势。我们国家未来长期房价名义值变动趋势应该在每年上涨2%-7%，这是第二个长期因素。

    • 市场占有率

    万科或恒大的市场占有率是3%-4%，美国在成熟阶段龙头的市占率是6%-8%，有一倍的成长空间。

  综合上述三个指标来看，销售面积是一个历史高位，未来会在均衡水平波动，市场一定有销售的大年和小年，如果之前出现了一个比较大的大年或者出现连续几个大年，那么，接下来就一定会有小年；如果之前出现了一个小年或者出现连续几个小年，那么之后就是大年。

• 房地产库存

  • 待售库存：开发商已经取得了预售证、但还没有卖出去的房子

  • 在途库存：还没拿到预售证，但是已经开工，开工了迟早要拿到预售证

  • 未开工库存：开发商已经拿到地，地可以开发，但是没有开工，这称为未开工库存

  • 二级市场库存：买了房子不打算住，属于投资行为，在投资性购房者手中囤积的库存

  从目前的情况来看，一线城市总体来看是属于四类库存都比较短缺的；二线城市的情况差异很大。二线城市的第四类库存，也就是二手房库存，普遍量都不太小。倒是它的第二类和第三类库存，也就是在途库存和未开工库存，分化特别厉害，无法一概而论。总体来看，二线城市同时满足四类库存都短缺的城市不多，大部分城市是在售库存不足，而在途库存和未开工库存都不是很缺。有些二线城市的未开工库存非常大。从二手住房潜在供应的角度来看，二线城市的第四类库存也都不是很少。因此，房价比较稳定的二线城市，应该是较安全的；但是如果过去一两年房价涨的太快，这样的二线城市，未来房价下行的压力就会会比一线城市大；三四线城市普遍没有库存短缺的情况，都是比较过剩的情况。

  重点关注两个指标：

  • 套户比

  • 过去五到六年的土地出让量减去同期新开工面积

    即过去五到六年的土地出让量减去同期新开工面积。这个数字越大说明第三类库存可能越大，这个数字越小说明第三类库存越紧张。