房地产投资思考
这个周末开始研究分析地产相关股票，连着看了万科、泰禾股份、金地集团还有融创中国等几家公司的年报。初步的印象是去年这一波地产行情，将地产公司划分成了两类：一类是放大杠杆，大量拿地，扩充资产负债表（权益倍数：金地集团2.89；万科5.13）；另一类是比较保守，资产负债率较低，但是手头上的货值较低。现在地产市场调控措施比较大，但是土地市场要滞后于房产市场，土地价格仍在上升趋势。 如果土地市场继续上涨，那么后一类的地产商就会比较被动，要么市场占有率下降，要么就是被迫在高位去拿地。当然，如果市场预期逆转，土地市场价格下跌，前一类比较激进的地产商可能会面临着大量减值的压力。
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金地集团
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万科
2016年底土地储备情况
从上图中可以看出，2016年，中国恒大和融创中国是两家拿地最激进的房企，碧桂园、新城控股其次，万科、保利、华润等比较稳健，新增土地储备基本上与2016年销售额相当，至于其他的房企，如绿地、金地、绿城、招商蛇口等房企拿地规模与当前销售额相比比较小。
部分地产相关数据
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2016年，全国商品住宅销售面积13.8亿平方米，销售净额9.9万亿元，较2015年分别增长22.4%，36.2%，销售规模创历史新高。
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房屋库存（已取得销售许可、尚未售出的面积）由2014年底的1.55亿平方米降至2016年底的0.93亿平方米。库存去化周期从2014年底的11.5个月缩短至2016年底的6.9个月。
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主要城市土地市场持续高温。土地供应面积、成交面积同比仅增长3.4%和8.4%，而平均土地成交单价则增长34%。
主要房地产企业经营指标对比
净负债率 = （有息负债 - 货币资金) / 净资产
估值
对于房地产企业而言，销售额是一个领先指标(一般领先于销售收入18个月，交房后才能将销售收入确认为营业收入)，因此用 市销率 指标来估值具有更好的前瞻性。
理性人网站上的市销率指标是错误的，因为其使用了营业收入指标，而不是销售额。
土地储备则是跟领先一步的指标，从这两个指标综合来看，融创中国确实具有更好的投资价值。
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主要房地产企业估值
