新城控股商业地产分析

新城计划在2020年前完成100家吾悦广场。截止2017年上半年，共开业12家(下表中含上海新城大厦B座写字楼)。从下表中可以看出：2016Q4以来，吾悦广场的开业速度明显加快（与公司报表披露的战略转型目标相一致），广场数量、可出租面积、出租率以及租金和管理费收入几个指标均大幅增长。出租率也保持很高的比例。

租金收入稳定性好，受房地产市场波动小，应该享有比地产业务更高的估值。因此，在对新城控股估值时，应将其按房地产开发业务和商业地产运营两个板块了估值。

报告期	开业吾悦广场数量	可出租面积（平方米）	出租率	已出租面积（平方米）	单季租金及管理费收入（元）	平均租金（元/月）
2016Q1	5	358,281	90.18%	324,579	43,008,541	44
2016Q2	5	358,919	94.73%	341,175	42,619,422	42
2016Q3	5	358,770	91.43%	330,632	46,717,572	47
2016Q4	9	609,373	98.91%	603,057	115,320,762	64
2017Q1	11	683,932	98.28%	672,139	166,369,178	83
2017Q2	13	808,408	97.07%	784,687	177,187,906	75

2017年下半年，按照计划将新开5家吾悦广场, Q3开2家，Q4开3家。这样2017年底，将有18家吾悦广场正式开业,与年报披露相比，还少2家¹。2018年已经明确开业日期的8家，此外还有17家处于待建状态。即计划吾悦广场开业家数为：2017年，18家；2018年，26家或以上。

按每个吾悦广场6万平，租金每月每平米75元（2017Q2均价）毛估估，每个广场租金和管理费收入为5400万元。2017年租金和管理费收入为9.7亿元；2018年为14亿元。如果能完成2020年100个吾悦广场建设目标，将产生租金和管理费收入54亿元。

• 吾悦广场

租金水平的发展趋势

从已开业的13个吾悦广场租金收入来看，基本上按季度稳步提升。开业时间越长，商业环境培育更成熟，租金水平更高。常州12年开业的广场按季租金水平分别为：

广场名称	2016Q1	2016Q2	2016Q3	2016Q4	2017Q1	2017Q2
武进	58	57	61	105	110	124
国际广场	80	83	84	144	149	152

新开业的吾悦广场的租金水平不同稳定，但总体在60 - 70之间。成熟商业体平均租金水平约为120元/月平。 也就是说，未来几年，这些新开的综合体的租金收入还有翻翻的潜力。

1. 年报经营计划部分(P46)：“公司计划新开业吾悦广场11个，租金及商业管理费收入超过10亿元。” ↩