新城控股财务分析

按照 2017 年披露数据，新城年末其持有商业地产 142.72 万方（可出租面积），包括 24 个吾悦广场 和 1 个写字楼，单个广场的平均面积约为 5.7 万方。

全年实现租金及管理费收入 10.20 亿元，平均出租率 97.91%。2017 年，全国有超过 2 亿人次光顾吾悦广场，单广场日均客流量可达4.32 万人。

近 3 个季度的租金水平（每平方每天，含管理费收入）分别为 3.15 元， 3.37 元和 3.39 元，其单位租金水平是逐季上升的。按 3 元/平日 ~ 3.5 元/平日 的单位租金水平，并按其规划:至 2020 年，开业吾悦广场数量达到 100 座，每个吾悦按 6 万方的面积计算。到 2020 年末，其租金收入将达到 64.8 亿元 ~ 75.6 亿元。

该租金处于什么样的水平呢？球友 @jiancai 披露了上海部分商业地产的租金水平，与同类型商业地产相比，其租金大致相当（当然不能与那些高端商业相比了）。

就新城自己的商业营运水平来看，武进吾悦广场和吾悦国际广场提供了一个较好的参考：成熟的吾悦广场的租金水平约为 3 ~ 4 之间。按成熟的商业体来计算，上述的租金收入约为 108 亿 ~ 129.6 亿元。

纪要大纲

根据网友对新城控股调研纪要，观察房地产企业的几个关键点如下：

• 拿地 新城控股 2018 年上半年保持在 25% 左右，其他房企一般在 40~50%；上半年拿地较为保守，拿地金额/销售金额 为 40%，去年同期 50%；拿地成本 3065 元（地价/计容建面），主要受益于 47% 是通过商业综合体拿地；建安成本：今年建安成本约为5000左右，若是去掉精装修则为2600左右

• 销售 1-6 月销售均价 12300 元/平米，剔除车位后 12900 元/平米；按揭回款周期：去年 2 个月，今年需要 3 个月; 一般要求6个月能开盘，很多一期刚开盘便能达到80%销售。但是一整个项目销售要达到80%基本需要一段时间，因为通常要分2-3期销售

• 商业地产的持有比例 90% 是住宅，持有的商业地产 10% 不到，商业部门和住宅部门贡献的销售额比重为 1:2，商业地产部分中绝大部分仍是住宅。

• 商业综合体 招租策略：优秀商户能享有免租期，装修补贴等优惠（现在随着公司知名度提升，优惠会减少）；总体看，第四年起优惠会全部停止。因此要求第四年起租金回报率能达到 8%，十年平均投资回报达到 10%。(按成本价计算)

  一般40-50万方为一个综合体，销售的话一般是指住宅大约占30多万方；

新城吾悦广场租金及管理费收入

• 2018Q2

• 2018Q1

• 2017Q4

租金账期