新城控股2017年业绩评估

重大关注事项

• 2016年11月22日，实施第一期股权激励计划，向59名激励对象授予3850万股限制性评估，发行价格6.9元。

业绩估算

2016年年报披露，房地产开发项目累计签约面积1521万方，累计结算面积1071万方，轧差后待结算面积为450万方。按照年报P48《2017年公司计划竣工项目一览表》，2017年计划竣工面积607万方，按2016年销售均价（10000元/平）估算，预估结算货值约600亿元，如按10%净利率估算，约有60亿利润；再按80%权益比例计算，对应48亿元净利润，同比增长50%+。如按8%净利率计算，权益净利润为38亿，同比2016年净利润30亿增长20%+。 上面预估仅包含了地产销售部分，未包含出租和管理费利润和自持支持重估利润。

2017年，公司计划新开工项目36个，新开工建筑面积643.03万平方米，其中，住宅项目471.45万平方米，商业综合体项目171.58万平方米。公司计划竣工项目40个，建筑面积约607.67万平方米，其中，住宅项目282.42万平方米，商业综合体项目325.25万平方米。

公司2016年结算面积326万方，结算金额321亿。

• 2016年：按业务单元来看，房地产开发销售毛利润73亿，物业出租及管理3.5亿，其他1.45亿。

• 2017年：房地产开发销售毛利润 亿，物业出租及管理8亿，其他1.45亿，合计 亿。

可售面积3049万方，累计签约面积1521万方，待售面积约1500万方，对应货值1500亿元。2017年按0.5比例去化，销售额750亿元。

利润表

房地产开发销售毛利率27%（住宅25%，综合体30%），物业出租及管理毛利率80%。分地域来看，杭州、镇江、长沙、安庆的毛利率较低,低于10%，是否是拿地成本太高的原因了？海口的毛利率太吓人了，45%以上

销售费用从2015年8亿增加到10亿，主要原因是房子预售增加，销售人员薪酬增加（从2015年1亿多增加到今年的3亿多）所致。

管理费用增加4亿（从8.7亿到12.7亿），其中薪酬增加2.5亿，按年报解释，增长原因是公司员工数增长：从4923到6141，增加了25%。

从公司员工变动结构来看，2015年到2016年主要是新政人员增加比例较大：从824人增加到1536人，增加85%以上。这部分人员估计主要是用于培养和储备吾悦广场管理人员。

新城控股2016年租金和管理费收入4.5亿元，毛利率79.7%。按此估算，2017年租金和管理费收入10亿元，对应毛利润为约8亿。