房地产相关知识

专业名称

占地面积: 建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面积（准确界限由土地供应图标明）。
建筑面积: 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面[1] 计算。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。在中国内地，与建筑面积有关的法规有《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》及现行的《建筑面积计算规则》。建筑面积大于实用面积，即套内面积。
规划计容建筑面积: 计容建筑面积即等于规划建筑用地面积 * 计算容积率，小区内所有计算容积率的建筑面积之和！一般情况下，计容面积小于等于建筑面积，半地下室算一半计容面积，无产权地下室不计算计容面积
可售面积: 可售面积就是取得了《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积。是经过批准预售的面积，包括已经预售和正在预售的商品房面积。可售面积比总建筑面积小一点的原因: 仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。不可以分摊，但是计入总的建筑面积之内。

由此：下一年度待售面积 = 可售面积 - 累计签约面积

会计处理

房地产开发企业费用前置、利润滞后：

销售费用在销售发生时即计提，但是销售收入要等到项目竣工交付后才能反映为营业收入。

税项(以新城控股2016年年报为例，P128)

企业所得税

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，收入加预收账款的预计毛利(5%-15%)减成本、费用、损失及其他按所得税法调整后的余额为 应纳税所得额。预缴部分已确认为 其他流动资产，并在相关预收账款结转销售收入的年度确认为所得税费用。

增值税

根据财政部、国家税务总局颁布的《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)及相关规定，自2016年5月1日起，本集团房地产业务适用增值税，在增值税一般计税方法下，税率为11%；而对于符合资格的老项目，即于2016年4月30日或之前开工的房地产开发项目以及出租其2016年4月30日或之前取得的不动产经营租赁服务可选简易计税方法，按销售额或出租收入的5%计征增值税，但不予扣除任何进项增值税额。2016年5月1日前该业务适用营业税。

2016年5月1日起，本集团于取得预收款项时按3%或5%预缴增值税，预缴时确认为其他流动资产；于结转相关销售收入时抵减相关的应交增值税。

本集团酒店内商品销售及管理服务等业务亦适用增值税，税率分别为17%及6%。本集团内的数家子公司为小规模纳税人，其业务适用增值税，税率为3%。

营业税

本集团于2016年5月1日前的房地产业务适用营业税，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则，税率为5%。 2016年5月1日前，本集团于取得预收款项时预缴营业税，预缴时确认为其他流动资产，并于结转相关销售收入时确认为税费，账列税金及附加。

土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，本集团的房地产业务适用土地增值税。土地增值税按土地增值额部分以30%至60%的超率累进税率计算。土地增值额以房产销售收入减去允许扣除之成本，包括土地成本、建筑成本、借款费用、税金及其他可扣除的费用等确定。

本集团于取得预收款项时，按照预收款项的1%-4%预缴土地增值税，预缴部分账列其他流动资产。于确认相关销售收入时，本集团根据30%至60%的超率累进税率计算并确认土地增值税，账列税金及附加。

容积率

一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。

当住宅建筑标准层层高大于4.9米(2.7米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
当普通商业建筑标准层层高大于6.1米(3.9米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。
地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。
住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行。

现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为

类别	容积率标准
独立别墅	0.2~0.5
联排别墅	0.4~0.7
6层以下多层住宅	0.8~1.2
11层小高层住宅	1.5~2.0
18层高层住宅	1.8~2.5
19层以上住宅	2.4~4.5

住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。