房地产相关知识

基础知识

房地产利润表现一般要落后于销售业绩2年时间。即2017年的利润主要由2015年的销售贡献。

一二线城市的要等房子封顶后才能开始预售，因此周转率没有三四五六线城市快（碧桂园等开发商可以做到 6 个月预售，一年内现金流为正。）所以，恒大、融创等以一二线城市为主的开发商无法做到高周转率，如果采用跟投制度，员工资金压力大，因此未推出跟投制度。

商业地产租金水平

下图是上海有公开财务披露的商业项目平均日租，计算面积基础是楼面面积，可租面积一般是一半，就是日租翻倍就是可租面积单位日租。

房地产分析的几个指标

拿地金额 / 销售金额房地产公司一般债务比较高，该指标可以用于衡量其债务扩张程度，值越大，债务杠杆可能越高
拿地面积 / 销售面积用于衡量扩张激进程度，值越大，说明对后续越看好
房价走势
二手房价走势

二手房价是新房的先行指标，可以通过搜房网跟踪主要城市二手房房价来研判新房价格走势

地产股利润计算

本部分内容摘引至解读地产净利率和地产估值的最佳姿势，恒碧万融的钻石时代（上）

地产公司收入为房价，成本包括拿地成本，建安成本、装修成本、管理营销费用、相关税费（增值税、城建教育附加等）、土地增值税（或有）、财务费用、企业所得税。

土地楼面价（拿地成本）：可以通过招拍挂等市场公开信息得到拿地楼面价
建安成本：根据拿地所在城市可以确定建安和装修成本

城市类别	建安成本	装修成本
一线	4500	1500
强二线	4000	1300
弱二线	3500	1200
三线	3000	1000

豪宅系成本在这个基础上贵500~2500

管理营销费用：行业中此项费用一般占销售额3%
增值税城建教育附加税等：涉及到营改增等几个税种，按售价5.6%计算是地产行业合理值
土地增值税：土增税是超额累进制，这里有三个概念分别是增值额，扣除项目额，增值率

增值额 = 售价 - 扣除项目额；

扣除项目额 =（地价 + 建安 + 装修）* 1.3¹ + 增值税城建教育附加税等

增值率 = 增值额 / 扣除项目额

土增税 = 增值额 * 税率（跟工资一样超额累进制）

具体征收规则如下：普通住宅增值额未超过扣除金额 20% 的，免征土地增值税，非普通住宅增值额超过扣除金额就要征土增税；未超过扣除项目金额 50% 的部分，税率为 30%。增值额超过扣除项目金额 50% 、未超过扣除项目金额 100% 的部分，税率为 40% ，此外还有第三档。

关于是否普通住宅：因城而异，依据标准可能为不同区域单价、容积率、面积等，比方说别墅肯定是非普通住宅，融创壹号院、桃花源肯定是非普通住宅。从北京上海2017年新标准来看基本无普通住宅，主要受限于单价及总价。而二三线城市普通住宅比例则因城而异，可以五五开左右。

财务费用：地产公司拿地之后，将地抵押给银行贷款，质押率在60~70%，对于快周转房企保守预估项目18个月回款。

财务费用 = 融资利率 * 土地价值 * 0.7 * 1.5。

万达文旅因为开发周期更长财务费用按3年计算即：

财务费用 = 融资利率 * 土地价值 * 0.7 * 3

所得税：企业所得税税率为25%。

专业名称

占地面积: 建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面积（准确界限由土地供应图标明）。
建筑面积: 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面[1] 计算。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。在中国内地，与建筑面积有关的法规有《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》及现行的《建筑面积计算规则》。建筑面积大于实用面积，即套内面积。
规划计容建筑面积: 计容建筑面积即等于规划建筑用地面积 * 计算容积率，小区内所有计算容积率的建筑面积之和！一般情况下，计容面积小于等于建筑面积，半地下室算一半计容面积，无产权地下室不计算计容面积
可售面积: 可售面积就是取得了《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积。是经过批准预售的面积，包括已经预售和正在预售的商品房面积。可售面积比总建筑面积小一点的原因: 仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。不可以分摊，但是计入总的建筑面积之内。

由此：下一年度待售面积 = 可售面积 - 累计签约面积

会计处理

房地产开发企业费用前置、利润滞后：

销售费用在销售发生时即计提，但是销售收入要等到项目竣工交付后才能反映为营业收入。

税项(以新城控股2016年年报为例，P128)

企业所得税

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，收入加预收账款的预计毛利(5%-15%)减成本、费用、损失及其他按所得税法调整后的余额为 应纳税所得额。预缴部分已确认为 其他流动资产，并在相关预收账款结转销售收入的年度确认为所得税费用。

增值税

根据财政部、国家税务总局颁布的《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)及相关规定，自2016年5月1日起，本集团房地产业务适用增值税，在增值税一般计税方法下，税率为11%；而对于符合资格的老项目，即于2016年4月30日或之前开工的房地产开发项目以及出租其2016年4月30日或之前取得的不动产经营租赁服务可选简易计税方法，按销售额或出租收入的5%计征增值税，但不予扣除任何进项增值税额。2016年5月1日前该业务适用营业税。

2016年5月1日起，本集团于取得预收款项时按3%或5%预缴增值税，预缴时确认为其他流动资产；于结转相关销售收入时抵减相关的应交增值税。

本集团酒店内商品销售及管理服务等业务亦适用增值税，税率分别为17%及6%。本集团内的数家子公司为小规模纳税人，其业务适用增值税，税率为3%。

营业税

本集团于2016年5月1日前的房地产业务适用营业税，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则，税率为5%。 2016年5月1日前，本集团于取得预收款项时预缴营业税，预缴时确认为其他流动资产，并于结转相关销售收入时确认为税费，账列税金及附加。

土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，本集团的房地产业务适用土地增值税。土地增值税按土地增值额部分以30%至60%的超率累进税率计算。土地增值额以房产销售收入减去允许扣除之成本，包括土地成本、建筑成本、借款费用、税金及其他可扣除的费用等确定。

本集团于取得预收款项时，按照预收款项的1%-4%预缴土地增值税，预缴部分账列其他流动资产。于确认相关销售收入时，本集团根据30%至60%的超率累进税率计算并确认土地增值税，账列税金及附加。

容积率

一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。

当住宅建筑标准层层高大于4.9米(2.7米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
当普通商业建筑标准层层高大于6.1米(3.9米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。
地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。
住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行。

现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为

类别	容积率标准
独立别墅	0.2~0.5
联排别墅	0.4~0.7
6层以下多层住宅	0.8~1.2
11层小高层住宅	1.5~2.0
18层高层住宅	1.8~2.5
19层以上住宅	2.4~4.5

住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

参阅信息

新楼市大逻辑西峯

下面内容来自于房地产研究达人 @西峯的文章。我认为是最全面的解读，值得反复体悟并将相关研究思路应用到自己的房产置业和房地产股票投资中去。

所有的房地产市场都是区域市场。我们平时以整体看待中国房地产市场的方式，其实模糊了各地的差异，而能给出有实际意义的判断是非常有限的。因此，要理解中国的房地产市场，在区域上就要区分。既要意识到整体房价的宏观因素，也要注意到影响当地房价更加重要的区域条件。在时间上则要分清影响房价的长期因素和短期扰动。

新常态新思考

从宏观角度看，自2013年以来，中国经济的长期增速在降速，经济进入新常态。

经济新常态的主要特征包括：1，经济增速明显下滑；2，上市公司剔除金融企业后ROE仅为6.5%；3，货币持续宽松、金融创新受到遏制；4，金融产品收益率全面下滑。

在房地产市场，黄金时代虽然过去，却转瞬间又于2015年重新进入家庭资产配置的领域。一二线城市房价快速上涨，并逐步蔓延至三四线城市，之前过高的库存已经快速降低。许多人因此认为，住房的黄金时代还将延续十年以上。

我们在此讨论有关房价问题，可以先放一放影响楼市的短期因素，例如调控、营销和炒作。我们从一个长期和全局的角度思考：过去20年中国的楼市到底发生了什么会带来如此大的价格提升？为什么在城市家庭近90%的住房自有率下，我们已经说到地产的黄金年代已经过去的情况下，最近三年地产市场突然出现的价格持续上扬是否合理？以及未来的楼市究竟往哪里走？

高房价抑或高泡沫？

从2014年开始，我们能观察到，因为房地产市场的高库存，政府对房产的态度从持续打压变成了一定程度上的支持。这种支持，叠加房地产市场本身规律，引导了市场房价的变化。

以上海为例，2010年上海住宅市场很热，土地市场也很热，所以成交的土地成交单价达到了9000元，溢价率（成交价和起拍价的差额占起拍价的百分比）为50%；2011年土地成交单价降到7000元左右，溢价率只有17%；2012年市场照样很热，土地成交单价只有7500元左右，溢价率是15%。2013年市场已经开始走热了，所以土地成交单价到了11000元左右，溢价率到了35%。2014年市场走弱，所以土地成交单价几乎没有变化。到2015年，成交额同比涨了50%，溢价率达到38%。

总结一下，上海市政府习惯在市场热的时候多卖一些土地，市场不好就少卖一点。但从2015年开始，例外出现了。从2015年到2017年，上海的住宅市场持续走热，但政府卖出的土地却大大减少了。其原因在于政府供应土地的逻辑变了：2013年底出台的《新城镇规划》特别要求包括上海在内的特大型城市控制土地规模。

在可售住宅和去化周期方面，市场也发生了剧烈的变化。在市场最冷的2014年年底，上海可售的住宅存量达到92000套，但到了2018年初，上海可售的住宅存量仅33000套左右，仅有当初的三分之一左右。而普通住宅只有9300套，不足10000套。须知上海是一个2400万人口的城市，一手可售住房的供应短缺，这是短期市场蠢蠢欲动的强大支持。

短期市场无忧，那么未来如何呢？

影响房价的五个长期因素

通过对中国楼市近20年的观察，我们注意到影响中国楼市的长期因素大致包括：经济增长、利率、土地供应、人口流动以及城市格局。其中经济增长和利率可以算是影响房价的宏观因素。地方土地供应、人口流动以及城市格局是影响房价的区域条件。

经济增长带来房价上涨动力

中国房价的普遍性上涨大概开始于1999年。有些城市开始得早一些，有些城市开始得晚一些。房价上涨的主要动力一是经济持续增长带来的收入和财富增加，二是住房市场的形成给了土地和住房资源流动的可能。

经济发展推动房价上涨，这是一个比较老生常谈的话题。经济增长大家收入增加了，财富增加了，所以房价上涨了。但容易被人忽视的是名义经济增长和实际增长率之间的差异。

第一、过去我们常说中国20年平均增长率10%。不过这其实是GDP的实际增长率。但是包含通胀因素的GDP名义增长率大概在14%左右。不要小看这10%和14%的差异，经过20年的复合增长就是巨大的增长差异——大约是20年11倍的增长。但是最近5年的GDP名义增速已经回落至过往的一半。这显然会影响房价未来的增速。

第二、1995年中国人均的可支配收入是4000元左右，而在2015年，这个数字达到了29000元左右，20年增长了大概是7倍左右。所以在这里我们可以看到，它的速度跟GDP相仿，但是慢过GDP。在过去很多年，很多城市，它的房价未必可以跑赢GDP的增长，但是它可以跑赢收入的增长，这也就是为什么大家感觉房价涨得更快的一个原因。

低利率带来的置业兴旺

1998年到现在，在名义经济增速高达14%的背景下，中国人民银行给出的基础利率却只有6%左右。这意味着只要你以基准利率附近的价格借到钱，就能利用正杠杆大概率赚到钱。

中国是实施利率双轨制的国家。居民和企业存款利息不高，但是贷款很难。大量廉价的贷款主要是向国企倾斜。而其他中小企业和个人很难获得国有银行提供的贷款。从这几年温州民间贷款的利息来看，民间私下黑市的借款利息要比官方的报价高出近2倍。

惟一的例外就是房贷。这几乎是个人唯一可以轻松获得的大额低息贷款。不少购房者还曾申请到7折和8.5折的贷款，而公积金贷款也会进一步降低购房者的利息负担。因此，在按揭低息的政策下，购房者贷款的热情被大大鼓励了。如果考虑到过去20年多数年份有着不小的通货膨胀率，购房者实际享受的是近乎零的利息,而相应引发的购房热情也就可以理解了。

经济增长和利率虽然各地略有差异，但是整体上来看还是全局性的，具体到各地的楼市情况，则并不能简单适用。我们发现，许多GDP多年高增长的地方房价其实并不算太高。而房价绝对值最高的北京、上海，已经连续多年GDP增长排名垫底。

因此，接下来应该说说影响房价的区域因素了。

土地供应影响深远

许多人会认为土地的供应者只有政府，因此各个地方政府模仿香港而实施的饥饿供地，是房价上涨的主要动力。这话对，也不对。实际上，要区分着看。

如果我们看一下事实，就会发现，说中国整个国家在饥饿供地，这句话肯定是不对的，因为从土地出让开始，我们看到整个土地供应每一年几乎都出现了大幅上升，何来饥饿之说呢？事实上中国有660个城市，某些城市可以饥饿供地，但绝大部分城市做不到。

要做到饥饿供地，大致需要4个条件：第一，地方政府一把手要有长远眼光，能有意识地进行长期土地供应规划。第二，地方政府历史负担少，当地历史上没有大规模土地供应和闲置来影响当期土地市场。第三，财政有能力负担土地储备的收储和利息费用。最后一个就是人口要流入。因为土地供应减少之后，如果人口流出速度超过土地减少的速度，其实饥饿供地还是没有用。

对于中国来说，有过半地方都是人口快速流出，20%左右的地方人口能够保持大致平衡，10%、15%的地方人口是大量流入。所以这种情况下，大部分地方政府想做到饥饿供地其实并不容易。但特大城市如北京、上海可以。以上海为例，2003年以来上海平均每年的住宅销售的面积大概在1500万平方米左右，但每年住宅类土地供应大概仅有700多万平方米，大概是销售出去住宅的一半。这意味着相应的住宅土地供应严重供不应求，难怪上海的价格会涨得这么快。

问题来了，如果每年卖掉的住宅都是超过土地供应，那这些住宅所需的土地哪里来？在2003年之前的10年里上海主要通过各种协议出让提供土地供应。跟很多地方一样，之前的土地供应相对来说比较混乱、无序。正是这种混乱和无序积累了大量存量的土地，这些土地在规范市场之后，仍然可以通过补充手续慢慢进入这个市场。

这里就有了一个重要推论，这些土地每年都在消耗。目前已经消耗了15年，因此它对市场平滑的影响是越来越弱了。所以大家可以看到，在过去我们缩减土地供应，还有这些存量可以因为有利可图进入市场。但当这些土地逐渐消耗完毕时，再缩减土地供应，价格反应就会快很多了。

人口流入

人口流入是影响楼市需求方面的重要因素。

一个人去到一个城市居住和生活，很大程度上代表着他对那个地方的偏好。一个人口持续流入的城市是兴旺的象征，反之人口持续流出的城市，则容易缺乏就业机会和商业市场，未来发展堪忧。

我们可以把整个中国的城市分为若干等级。一线城市就是北、上、广、深。这些超级城市已经成功吸引了大量的跨区人口流入，比如北京吸引“三北地区”，也就是东北、华北和西北地区的人口流入。上海吸引华东，广州和深圳吸引华南，因为它们都有能力吸引人口的跨区域流动，所以称为一线城市。二线城市是指省会城市以及一些计划单列市，它对本省的人口有很大的吸引力，比如厦门，吸引力跟福州差不多，甚至比福州更对福建人有吸引力。在山东，青岛对本省人的吸引力，可能跟济南差不多，大连的吸引力跟沈阳差不多。

其他的城市称之为三四线城市，它的人口能够保持不减少，或者是停滞是常态了。还以上海作为一个样本：从1999年到2015年，这16年间上海整个人口增加了900万，900万人口放到任何一个世界上都是很大的城市，差不多每年流入将近60万人口，非常巨量的人口流入。这种巨量的人口流入也带来了对住房的需求。

城市格局

影响城市格局的因素包括交通、基建、产业、地理、城市规划、气候特点等等，这些因素对于城市发展和房价的影响许多著作都有提及。因此我暂不做赘述。我这里特别要提的是两点，即城市的行政级别和产业结构对于房价的影响。

第一个讲城市的行政级别。中国城市按行政级别可以分为四类。第一类是上海、北京等直辖市，是省级的城市。第二类，杭州、南京是省会城市，是地级的，但是比一般的地级城市地位要高一些。第三类就是普通的地级市。最后是县级市。

我们会容易地发现在同样的位置或者同样的条件下，房价跟城市的行政级别是密切相关的。为什么呢？我们从城市发展历史来看，人口往沿海流动，人口往大城市流动，这是一个百年来非常正常的地理现象，但是在中国，我们会看到在这样特定的行政制度下，大量资源向直辖市和省会城市集中。这种行政力量能快速影响城市的竞争面貌。一个省的省会城市既是本省的教育中心，又是省的经济中心，交通中心、医疗中心、文化中心。越来越多的省会城市把所有省的精华资源集中在本地，所以省会城市房价相对较高，也就不难理解了。以河南为例，整个河南绝大部分的人口都在流出，只有郑州人口是流入的，这和省会城市的优势地位密不可分。

第二个因素是城市的产业结构。这也是另一个容易被忽视的因素。

第一产业主要是农业，第二产业主要是工业和建筑业，第三产业则是包括金融业在内的服务业。对于中国来说，第一产业早就不是主体了，大部分城市的GDP以第二和第三产业为主。

容易观察到，在其他因素相仿的情况下，第三产业比重高的城市房价容易提升。以华东为例，上海周边如无锡、苏州、南京、杭州等城市，其人均GDP都接近或大幅超过了上海，但其房价大致只有上海的一半。究其原因，这些城市产业结构还是以工业为主，服务业相对较低。

作为世界工厂，中国的工业创造的增加值是相当高的。但是工业通常是资本密集型产业，工人被替代性强，工人工资增长容易受限。因此工业发达的城市容易有高产值、高税收和高GDP，但是因为其居民收入增长相对较缓，房价增长有限。例如前面提到的苏州、无锡，其人均GDP均高出上海两成多，但其房价多年来增长缓慢，其绝对值亦不及上海的一半。相应的，其商业和办公市场，亦大大滞后于上海。

作为对比，上海的第三产业已经远远超过第二产业的比重。作为第三产业的服务业，更依赖人的作用。而出于对人才的倚重，城市和企业在吸引人才流入和待遇方面都有更高的要求，这同时提高了城市居民对房产的需求和负担能力。而作为省会的南京和杭州，其人均GDP虽不及苏州和无锡，但其第三产业比重也较高，其房价高于苏锡也就不奇怪了。

所以我们看到，虽然无锡的人均GDP早就超过了上海，但是房价只有上海的1/3，为什么？因为流水线上的工人收入很难提高，但如果你自己是从事第三产业，例如你是房地产业或者金融业，人和人的收入就可以拉开。一个成功的银行家收入是普通员工的10倍甚至100倍，而整个房子的成交，以上海为例，一年就10万套新房，但有1000万个家庭。平均而言，每年大概只有100个家庭中有一个家庭购买新房，就可以支持这个市场。在短缺的市场中，成交价格由边际购买力决定。所以收入拉开会推高房价：最买得起的人决定房价，而非平均收入。

五因素出现变化

最后是总结。在目前的情况下，我们提到的这五个因素有一些已经发生变化了。例如GDP中名义GDP已经从14%降到7%以下。而名义利息跟名义GDP差距也大大缩小，买房需要更加谨慎，很难再成为只赚不赔的投资。有些地方人口继续流入，但是有些地方人口流动方向已经发生变化了。特大城市严格控制土地供应和城市规模，但是否有成效还需观察。这些政策和现象，或长或短，都会对市场产生影响。而政府强力干预住宅市场的决定，特别针对一线城市的严格调控，由于住宅市场涉及的复杂性，在可见的年份里并不会退出。

房子是用来住的。这句话是对中国未来住宅政策最好的总结和诠释。而人们向往财富，希望自身财富在未来保值增值的努力，也会依然持续。

中国房地产的十大失衡和五大长效机制黄奇帆

房地产的重要性

支柱产业，房地产产值占 GDP 比重大，每年 10 万亿以上的销售额
龙头产业，涉及到几十个工业品、工业材料、消费品行业
民生产业，关系老百姓的衣食住行
金融属性，中产阶级财富的载体，土地和房产是重要的抵押品，美国、日本金融危机与房地产崩盘联系紧密

十大失衡

土地供应

土地供应逐年减少（过去 30 年每年平均 800 万亩），2015 年 770 万亩， 2016 年 700 万亩，2017 年 600 万亩？

600 万亩中，约有 10% 留给了房地产。但老百姓住房用地，一般占城市所有用地的 25%，所以 10% 比例是低了。同时，大城市人口集中，需要的地更多。但要控制城市规模，往往大城市拿到的地更少，中小城市拿到的比重大。
土地价格

一是拍卖制推高土地价格；二是土地供不应求，三是旧城改造（不需要指标）拆迁（按当地房价均价补偿）推升土地成本。
房地产占用的社会资源

固定资产投资比重太大；消耗的金融资源比重太大；房地产在财税的比重太大。
绑架金融

房地产在 GDP 中的占比是 7%，但开发贷和按揭贷占用的金融资源占总贷款投放的 25% 以上。
税收

13 ~ 14 万亿地方税收里，有接近 8 万亿是和房地产相关的。
销售租赁比例

美国、欧洲销售、租赁比例约为 50 : 50，新加坡 20 ：80，中国 10 : 90。租售不同权，放大了购房需求。
房价收入比
房地产内部结构

一二线土地供不应求，应根据人口实现土地供给侧调控
市场秩序

市场乱象：变用途、改容积率；分割销售，售后返租；高利贷融资；囤地
调控方向

没有持续性，房地产作夜壶用。

五个长效机制

土地

根据人口规模分配土地指标
法律

用法律刚性约束：人均 100 平米土地： 55 平均基础设施建设；20 平米工业；20 平米住宅；5 平米商业

土地拍卖限价：楼面地价不超过周围房价的 1/3；城乡结合部土地拍卖出让金补偿城中村改造成本。

开发商买地要用自有资金
税收

差别化税率：高端有遏制，中端有鼓励，低端有保障；房地产税；
租赁市场
地票

工业用地、农村建设用地要节约，商品房用地要多给

房企小股操盘项目的数据和记账

土地储备：多数开发商把小股操盘项目也整体纳入土储总量，另外再公布一个权益土储总量。恒大的土储2.93亿平米不包括小股操盘项目，后者在旧改及其他项目中提及，待进一步收购达到并表条件后，才纳入土储。
合约销售：大部分房企按月公布的都是全口径销售额，即不管占股多少，全算自己的销售。碧桂园例外，只公布权益销售额。很多房企会按年披露权益销售额，比如融创。克而瑞按月公布的榜单很细，全口径、操盘（并表项目）、权益三种口径都有。
资产负债表：只有“大股”项目的资产和负债才能直接“并表”体现在资产负债表中，就是把项目公司的资产负债表直接叠加。而小股项目不能这样，房企与小股项目的现金往来只能影响合并报表的其他应收款、其他应付款、垫付款等科目。
损益表：只有大股并表项目的营收、销售成本、毛利才能直接叠加在合并损益表上。小股项目的营收、成本则不体现，只有利润通过“投资损益”体现在合并损益表里。另外房企自己融资借给小股项目用，产生的融资利息不能资本化，要算在合并损益表的财务费用里。
现金流量表：小股项目的现金流直接反应在项目公司报表上，不直接影响合并现金流量表，直到项目公司和房企总部发生现金往来。小股项目公司给房企总部钱，通常会算作房企的其他回款（对应销售回款，比如2019年恒大销售回款4300亿，其他回款400亿），并影响到合并报表资产负债表的现金、其他应收款、其他应付、垫付款等科目。

（关于1.3这个数，房产扣除项目额加计扣除30%，其中20%是管理费用，10%是财务费用，财务费如可以提供票据一定会用足这10%因其财务费用足以覆盖） ↩